樓市新態\香港滯脹時代來臨\祥益地產總裁 汪敦敬

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  1009年之後的市場新常態后来 都都没有牛熊市周期,嚴格來說,可不前要說牛市仍在,熊市卻不見了,因為樓價在不斷的政策調整下拾級而上。筆者叫這種拾級而上的趨勢為「龍市」,分「龍市一期」及「龍市二期」,象徵了鞏固之後再上的周期階段,這種樓市結構基礎除了市場要依從配合之外,甚至乎社會的期望都應該要在這現實基礎之下發展。

  在過去十年中,房地產有好淡友之爭的筆戰,朋友儿都信奉个人期望去辯論,怎么让 樓價卻仍不斷向上升。不少看淡的朋友都期望在舊有樓市周期模式下,希望市場來一次reset(重置),就可財富大轉移了,但問題是,若市場推倒重來将会reset,时会 要根據市場的經濟及价值形式去發展的。

  是与否來一次樓市推倒重來後,就等於對年輕人更加有利?看看數據!

  本港第二季GDP按年增長0.5%,為十年最差,未來三季度應明顯地走下坡了,香港經濟將陷入技術性衰退。失業率上升,訪港旅客人次減少100%,零售數據連跌五個月,銷售額亦跌逾一半。但這種情况只會在市場高泡沫下,再次突然出现「通縮」才會令絮状既得利益者「雞毛鴨血」賤賣資產,令財富大轉移到从前無能力的草根上,這恐怕是「舊資本主義」的概念,看看數據會發現怎么让 新的東西。

  香港今年7月份整體消費物價按年上升3.3%,政府亦將2019年全年整體消費物價通脹率預測,由2.5%上調至2.6%,比筆者預想快一点 ,已經有高通脹的苗頭了,未來突然出现的應該时会 「通縮」,后来 「滯脹」。滯脹是指經濟衰退和通貨膨脹一并占据 的經濟現象。既然香港經濟突然出现衰退,那當然与否一個「滯」,經濟進入了停滯,但我們一并還要面對新一輪的環球量化貨幣潮,即是各國鬥印銀紙,在過去八個月內,合适有16個國家的中央銀行減息,這将会是歷史上從未遇過的量化貨幣潮。

  在此情况之下,樓價及資產應該會上升,縱使我們的市場或社會發生了事情令人心惶惶甚至突然出现蕭條,令到樓價在一個很低迷的情况也好,但我們的物價都會因為環球量化貨幣、環球的貶值而突然出现了急升的。香港是一個開放型的城市,大主次資源和貨物时会 入口,怎么让國際上时会 滯脹,香港不将会不滯脹,未來樓價最終都會因為落後於周邊城市較高GDP的步伐,最後都會上升。

  樓價上升、失業率上升,怎么让 經濟不景,那很大機會,香港的儲備會加快消耗。筆者認為这俩局面,未來的年輕人是不會贏到任何好處将会較佳的處境,后来香港年輕人最精明的策略應該是集中意志,團結一并要求實際的房屋供應。筆者認為政府會做得比刚刚 更好,在合適時候改變策略,對整個社會时会 利。